kredyty hipoteczne

Zdolność kredytowa – wszystko co musisz wziąć pod uwagę!

kredyty | kredyty hipoteczne | nieruchomości

Zdolność kredytowa

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości, to warto pochylić się nad tym tematem dużo wcześniej. Wielu klientów realizuje transakcje nawet rok po pierwszym spotkaniu, ponieważ ich sytuacja sprawia, że do kredytu trzeba się po prostu przygotować.

Co wpływa na zdolność kredytową?

Na zdolność kredytową wpływają Twoje dochody oraz zobowiązania. Niby proste, ale wiele osób nie zdaje sobie sprawy, co bank postrzega jako zobowiązania i w jaki sposób wpływają one na zdolność kredytową. Tak samo wielu klientów myśli, że niektóre przychody podwyższają zdolność, podczas gdy bank w ogóle nie bierze ich pod uwagę.

Zobowiązania.

Zobowiązania można podzielić na bankowe i prywatne.

Do zobowiązań bankowych należą wszelkie kredyty (hipoteczne, gotówkowe, samochodowe, firmowe), płatności ratalne za zakupy, leasingi, karty kredytowe oraz limity w koncie. Poniżej kilka niuansów dotyczących tych zobowiązań:

  • kredyty walutowe są traktowane przez banki dużo bardziej restrykcyjnie niż kredyty w złotówkach. Wysokość raty jest przeliczana po kursie sprzedaży banku wierzyciela i mnożona przez współczynnik podwyższający finalną wartość miesięcznego zobowiązania liczonego przez bank
  • limity na kartach i w koncie są liczone niezależnie od ich wykorzystania. Wielu klientów myśli, że jeśli nie posiadają zadłużenia na karcie to bank nie traktuje jej jako zobowiązanie. Jest zupełnie inaczej. Poszczególne banki mnożą wysokość posiadanego limitu przez określoną wartość procentową, średnio ok. 3%, oznacza to, że jeśli klient ma kartę kredytową z limitem 10000 zł, to bank liczy, że kosztuje go ona ok. 300 zł miesięcznie.
  • leasing operacyjny jest w całości ujęty w kosztach prowadzonej działalności gospodarczej i nie jest traktowany przez większość banków jako zobowiązanie przy liczeniu zdolności kredytowej
  • przy składaniu wniosku kredytowego klient może zadeklarować chęć spłaty danego zobowiązania w razie uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej. Pozwala to nie podejmować gwałtownych kroków, póki nie okaże się to konieczne.
  • ściągnij swój raport BIK. Wielu klientów nie zdaje sobie sprawy, że ciągną się za nimi niepozamykane zobowiązania.  Karta kredytowa z zaległością 10 zł, czy kredyt gotówkowy z zadłużeniem 80 groszy. Warto wiedzieć o takiej sytuacji przed rozpoczęciem ubiegania się o kredyt. Pozwoli to pozamykać sprawy i zwiększyć ocenę punktową w bazie BIK.

Zobowiązania prywatne to osoby na utrzymaniu, koszty prowadzenie gospodarstwa domowego, płacone alimenty, a w niektórych bankach nawet i posiadany samochód oraz polisy emerytalne i ubezpieczeniowe. Poniżej kilka niuansów dotyczących tych zobowiązań:

  • banki różnie postrzegają ilość gospodarstw domowych przystępujących do kredytu. Niektóre banki parę bez ślubu potraktują jako dwa gospodarstwa domowe, co znacznie zmniejszy zdolność kredytową.
  • rozdzielność majątkowa sposobem na zwiększenie zdolności. Zdarzają się sytuacje, w których jeden z małżonków zarabia dużo więcej albo posiada zobowiązania finansowe sprzed zawarcia małżeństwa. Warto w takiej sytuacji rozważyć rozdzielność majątkową. Są banki, które zaakceptują taką sytuację już dzień po wizycie u notariusza.
  • jeżeli klient jest rozwiedziony, to bank będzie oczekiwał od niego okazania wyroku, w którym będą widoczne zobowiązania finansowe, w tym alimenty. Będą one obniżały zdolność kredytową.
  • jeżeli klient pracuje za granicą i stara się o kredyt w Polsce musi mieć na uwadze, że wysokie, jak na warunki polskie, zarobki nie gwarantują wysokiej zdolności kredytowej. Wiele banków podwyższa bowiem nawet kilkukrotnie koszty utrzymania gospodarstwa domowego, co bardzo utrudnia uzyskanie kredytu.
  • jeżeli dziecko skończyło 18 lat, to w niektórych bankach nie będzie traktowane jako osoba na utrzymaniu, co może wpłynąć bardzo pozytywnie na zdolność kredytową

Dochody

Podstawowymi kryteriami jakimi bank się posługuje przy akceptacji danego źródła dochodu do liczenia zdolności kredytowej są:

  • opodatkowany dochód
  • okres uzyskiwania dochód
  • rodzaj uzyskiwanego dochód

Opodatkowanie dochodu.

To, że praca „na czarno” nie daje możliwości uzyskania kredytu wie zdecydowana większość klientów. Natomiast wiele przypadków wciąż pozostawia wiele wątpliwości:

  • diety – należy pamiętać, że diety nie są opodatkowane i zdecydowana większość banku nie zaakceptuje tego rodzaju przychodu
  • umowach o dzieło – wielu klientów myśli, że, to co im wpływa na konto to ich dochód. Często tak jest, ale przy umowach o dzieło zdecydowana większość banków weryfikuje PIT 11 od zleceniodawcy, gdzie sprawdza jakie są koszty uzyskiwanego przychodu. Przy umowach o dzieło, często mamy styczność z przeniesieniem praw autorskich, co wiąże się z naliczeniem wysokich kosztów pracy, a tym samym obniżeniem dochodu naliczonego przez bank.
  • sposobu liczenia dochodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Wielu klientów prowadzących działalność gospodarczą nie wie ile tak naprawdę zarabia. Bank zawsze będzie brał pod uwagę dochód po kosztach prowadzenia działalności.
  • przychody z wynajmu nieruchomości – jeżeli wynajem, nieruchomości nie zostanie zgłoszony do urzędu skarbowego a tym samym czynsz nie będzie obciążony podatkiem ryczałtowym, to bank nie weźmie pod uwagę tych przychodów

Okres uzyskiwania dochodu.

Różne banki dla różnego rodzaju dochodów stosują różne kryteria akceptacji. Dla niektórych banków 3 miesiące trwania umowy o pracę to wystarczający czas, żeby ją zaakceptować, inne będą wymagały aż 12 miesięcy. Niezależnie od różnych metodologii, można zastosować pewne kryteria stosowane przez większość banków w odniesieniu do wymaganego okresu uzyskiwania dochodu:

  • 12 miesięcy nieprzerwanego prowadzenia działalności gospodarczej. Niektórzy przedsiębiorcy w okresach przestoju w dochodach zawieszają działalność, żeby nie ponosić kosztów związanych z księgowością i ZUS. Niestety banki będą w takiej sytuacji liczyć okres prowadzenia działalności od momentu jej odwieszenia.
  • 3 miesiące wstecz przy umowie o pracę na czas nieokreślony. Niektóre banki będą chciały w takiej sytuacji zweryfikować historię zatrudnienia w celu określenia ciągłości pracy. Przerwy w zatrudnieniu dłuższe niż 2 miesiące mogą się okazać problemem przy tak krótkim zatrudnieniu na bieżącej umowie.
  • 6 miesięcy wstecz i 12 miesięcy w przód przy umowie o pracę na czas określony. Zdarza się, że banki zgodzą się na zatrudnienie od 3 miesięcy i na 6 miesięcy do przodu, ale nie jest to generalna praktyka.
  • 12 miesięcy wstecz przy umowie o dzieło oraz umowie zlecenie

Rodzaj dochodu

Nie wszystkie dochody jakie uzyskujemy są przez banki akceptowane. Wielu klientów mylnie zakłada, że niektóre przychody podwyższą zdolność kredytową.

Poniżej lista przychodów, które nie zawsze albo nigdy nie są akceptowane przez banki.

  • nagrody/premie/dodatki – dodatki do wynagrodzeń mają różny charakter, są okresowe lub jednorazowe, uznaniowe lub wynikające z umowy o świadczenie pracy. Będzie to wpływało na akceptacje dodatku do wyliczonego przez bank dochodu.
  • „500+” – banki nie akceptują dodatków z tego programu. Program w każdej chwili może zostać wstrzymany, a np. wypłata środków na pierwsze dziecko jest zależna od dochodów i może ulec zmianie.
  • alimenty – z uwagi na to, że alimenty są traktowane przez banki jako obciążenie obniżające zdolność kredytową, wielu klientów mylnie zakłada, że są one również traktowane jako dochód podwyższający zdolność kredytową. Niestety zdecydowana większość banków nie weźmie alimentów pod uwagę przy obliczaniu dochodu klienta.

Podsumowanie

Powyższe informacje są próbą skondensowania bardzo szerokiego zagadnienia. Jeśli jesteś potencjalnym kredytobiorcą powinno Ci one pomóc zdobyć ogólny pogląd na sprawę.

Należy jednak pamiętać, że każdy klient ma inną sytuację i żeby precyzyjnie określić zdolność kredytową należy się spotkać z ekspertem finansowym. Jeżeli szukasz takich informacji, to zapraszam na spotkanie.

Moja usługa jest dla Ciebie bezpłatna.

 

Zakup nieruchomości – rynek wtórny, czy pierwotny?

kredyty hipoteczne

Wygoda zakupu, a łatwość uzyskania kredytu hipotecznego

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym w wielu sytuacjach jest wygodniejszy dla klienta niż na rynku pierwotnym. Nie trzeba czekać aż mieszkanie zostanie zbudowane, nie trzeba remontować, nie kupujemy kota w worku. Natomiast warto pamiętać, że zakup na rynku wtórnym jest transakcją ryzykowną, do której należy się solidnie przygotować. Wielu klientów nie posiadając odpowiedniej wiedzy potrafi wpaść w duże kłopoty przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Mieszkanie, które kupujemy to nie tylko pokoje i meble, ale i określony status prawny i finansowy. Nieruchomości często są zadłużone, posiadają różne wadliwosci prawne, np. umowa o dożywocie. Takie sytuacje zwykle wykluczają możliwość wzięcia kredytu hipotecznego, niestety nie zawsze dają możliwość odzyskania zadatku wpłaconego przy umowie przedwstępnej.

Porada eksperta finansowego

Jeżeli chcesz zrealizować planowaną transakcję w sposób przemyślany i bezpieczny, to zapraszam na spotkanie.

Moja usługa jest dla Ciebie bezpłatna.

Więcej na Bankier.pl
Designed by Freepik

Ceny nieruchomości w Szczecinie

kredyty hipoteczne

Sytuacja na rynku

Nieruchomości wciąż drożeją, zwłaszcza te na rynku wtórnym. W Szczecinie, zgodnie z danymi z portalu otodom.pl , ceny  mieszkań na rynku wtórnym wzrosły nawet o 10% względem poprzedniego kwartału. Wielu kredytobiorców decyduje się na zakup mieszkania pod wynajem, co  z jest jednym z czynników wpływających na taką sytuację. Popyt na inwestycje pod wynajem ma z pewnością związek z dużą liczbą nowych osób na rynku pracy, w tym wielu emigrantów z Ukrainy.  W takiej sytuacji zakup na rynku pierwotnym może się wydawać ciekawym kierunkiem.

Transakcje z deweloperami pod wieloma względami są bezpieczniejsze, niż te z osobami prywatnymi.  Deweloperzy często nie wymagają zadatku i są elastyczni jeśli chodzi o termin realizacji transakcji, co w przypadku zakupu kredytowego jest niezwykle istotne.  Zadyszka na rynku wtórnym wpływa zaś na niecierpliwość i duże wymagania osób prywatnych sprzedających mieszkanie. Zbywcy często oczekują wysokich zadatków i krótkich terminów realizacji zakupu. Warto mieć to na uwadze biorąc kredyt, gdyż przy dużym ruchu na rynku nieruchomości znacznie wydłuża się proces kredytowy, zwłaszcza w bankach z najlepszą ofertą.

Stopy procentowe

Kolejną istotną kwestią są stopy procentowe. Zgodnie z komentarzami ekspertów i polityków, możemy oczekiwać, że planowany wzrost stóp nastąpi nie wcześniej niż na koniec 2019 roku. Jest to ważna informacja ze względu na wpływ oprocentowania na zdolność kredytową, która może okazać się sporym problemem przy obecnym poziomie cen nieruchomości.

Porada eksperta finansowego

Jeżeli planujesz zakup nieruchomości w najbliższym czasie i chcesz dokładnie przeanalizować sytuację na rynku przed podjęciem decyzji, to zapraszam na spotkanie. Pomogę Ci uzyskać wiedzę pozwalającą dokonać odpowiedniego wyboru i zrealizować transakcję bezpiecznie i korzystnie.

Moja usługa jest dla Ciebie bezpłatna.

Więcej na Bankier.pl